La restitución de bien inmueble arrendado

¿Que es la restitución de bien inmueble arrendado?

La restitución de bien inmueble arrendado es la acción que se lleva a cabo con el fin de que se le restituya la tenencia del bien que fue arrendado al dueño.

En primer lugar este proceso de restitución le antecede la terminación del contrato de arrendamiento, debido a que es una obligación inherente al contrato la restitución del bien inmueble al duelo una vez se haya dado por terminado el contrato.

Adicionalmente, se debe de analizar el tipo de contrato del que se esta tratando dado que existe el Contrato de arrendamiento de vivienda urbana y el Contrato de Arrendamiento comercial, dado que el primero atiende las reglas del derecho civil y en tanto el ultimo atienda reglas establecidas en el Código de Comercio Colombiano.

Sin embargo, no es requisito de procedibilidad , ni estará obligado el demandante a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial.

Requisitos para iniciar el proceso de Restitución de Bien Inmueble Arrendado

Este es un proceso que se encuentra regulado por el articulo 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 del 2012), Ley 820 del 2003, en cuanto hablamos del proceso de restitución de bien inmueble arrendado de vivienda urbano atendemos a que es un tramite abreviado preferente tal como consta en el articulo 39 de la Ley 820 del 2003.

El proceso de restitución de bien inmueble arrendado conforme a lo establecido en el numeral 9 del articulo 384 es un proceso de única instancia cuando la «causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia”.

Este tipo de proceso se adelantan ante la jurisdicción civil, es decir, que serán competentes para conocer de estos procesos los Jueces Civiles Municipales o de Circuito, teniendo en cuenta el lugar de ubicación del inmueble objeto de contrato.

Es de tener en cuenta que se debe acompañar la demanda de prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extra procesal, o prueba testimonial – Prueba anticipada-.

¿Es necesario notificar al arrendatario?

si, es necesario, es por esto que el Código General del Proceso en su numeral 2, articulo 384 establece que «para efectos de notificaciones, incluso la del auto admisorio de la demanda, se considerará como dirección de los arrendatarios la del inmueble arrendado, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.»

¿Que pasa si el demandado no se opone a la demanda?

Principalmente debemos entender como oposición la contestación de la demanda, teniendo en cuenta esto el numeral 3 del articulo 384 supone que al no presentar el demandado oposición en el termino de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución.

¿Que puede llegar a solicitar en la Contestación de la demanda el demandado?

La ley ha establecido que el demandado podrá alegar las mejoras que realizo en el bien, por lo que esto se tramitara como una excepción

¿Que pasa cuando la demanda se fundamenta en el incumplimiento del canon de arrendamiento, no pago de servicios públicos o otros pagos que este este obligado a pagar?

Cuando la demanda se fundamenta principalmente en el incumplimiento de las obligaciones de pago por parte del demandado, este no sera oido en el proceso hasta que no demuestre que ha consignado a ordenes del juzgado el valor total, que aduce la prueba allegada, o cuando el demandado presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondiente a los tres últimos periodos o las consignaciones en favor del demandante.

Adicionalmente, se debe tener que cualquiera que sea la causal invocada, el demandado deberá consignar a órdenes del juzgado, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo, cuando el demandado haya depositado en la cuenta de depósitos judiciales los cánones de arrendamiento estos se retendrán hasta la terminación del proceso si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán inmediatamente al demandante. En el caso de que prospere la excepción de pago propuesta por el demandado, en la sentencia se ordenará devolver a este los cánones retenidos; si no prospera se ordenará su entrega al demandante, todo esto conforme al numeral 4 del articulo 384 del Bodigo General del Proceso.

Cuando el arrendatario alegue como excepción que la restitución no se ha producido por la renuencia del arrendador a recibir, si el juez la halla probada, le ordenará al arrendador que reciba el bien arrendado y lo condenará en costas.

¿Cuando opera la compensación de créditos?

Opera cuando en la sentencia reconocen que el demandado tiene derecho al valor de las mejoras, reparaciones entre otras, por lo que «tal crédito se compensara con lo que aquel adeude al demandante por razón de cánones o cualquier otra condena que se haya impuesto en el proceso» tal como lo dispone el numeral 5, articulo 384 del Bodigo General del Proceso.

Se entienden como tramites inadmisibles los siguientes:
  1. La demanda de reconvención.
  2. La intervención excluyente.
  3. La coadyuvancia y la acumulación de procesos.

Llegado el caso y se propusieran alguna de las anteriores el juez rechazara de plano por auto que no admite recurso.

Embargos y Secuestros:

El ya mencionado articulo, manifiesta que en los proceso de restitución de tenencia por arrendamiento, el demandante podrá solicitar desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso la practica de estas medidas cautelares sobre los bienes del demandado, esto con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento.

¿Restitución Provisional e inspección judicial? 

Es un tramite que puede solicitar el demandante antes de la notificación del auto admisorio de la demanda o en cualquier estado del proceso, adicionalmente podrá solicitar la inspección judicial al inmueble con el fin de que se verifique el estado en el que este se encuentra, donde el juez podrá decretar la restitución provisional del mismo al demandante quien deberá abstenerse de arrendarlo hasta que no este en firme la sentencia.

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